Retourner vivre chez sa mère ?

21 juin 2005 Stéphane Ménia De l'économie en général 0

Deux idées sur l’immobilier qui sont en partie trompeuses.
Tentative d’article “open source” ! Juste pour lancer des jalons. Ne pas utiliser en exam en l’état. Commentaires avertis bienvenus…

Idée n°1 : « Le prix de l’immobilier ne fait que croître ». Dit autrement, investir dans la pierre protège invariablement des moins-values.
L’immobilier serait donc un investissement magique. Il pourrait rapporter gros, sans jamais faire perdre. C’est tout simplement faux. On peut y voir trois raisons, d’importance croissante :
– la confusion nominal-réel : certes, on s’est habitué en France à une inflation très faible ; néanmoins, il est bon de rappeler que si le prix d’un actif croît de 1% et que l’inflation est de 2% sur la même période, on a tout simplement perdu (environ) 1% ;
– des cycles immobiliers existent sur des périodes courtes : durant un trimestre, même lorsque la tendance est à  la hausse, les prix peuvent baisser. S’il est nécessaire de vendre à  ce moment là , on perd.
– surtout, les krachs immobiliers, ça existe aussi. À lire, cet article de The Economist. A se rappeler par exemple aussi, le krach immobilier japonais, les déboires du crédit lyonnais dans les années 90. Ce site, au nom explicite, recadre bien les choses à  ce sujet (et sur d’autres)

Comment se fait-il alors que tant de gens ne jurent plus que par la pierre ?
Probablement la hausse marquée des prix depuis quelques années. Autre raison possible, les taux d’intérêt immobiliers. Il est notoire qu’ils sont faibles, rendant l’investissement immobilier plus attractif. Au même titre que d’autres investissements d’ailleurs. Mais, pour faire court, dans la mesure o๠l’immobilier présente un couple risque-rendement moins effrayant à  long terme, il est traditionnellement plébiscité par les ménages français. Bref, plus de monde pour investir dans l’immobilier, pour des raisons au demeurant compréhensibles. Mais pas au point de croire aux miracles !

En fait, il y a bien apparemment un phénomène de bulle sur l’immobilier, notamment en France (ce que confirme l’article cité plus haut). Quelle est son ampleur chiffrée ? Peu importe au fond pour ce qui nous intéresse. Les prix ont augmenté dans de nombreuses régions en raison d’un rattrapage, d’une hausse exogène de la demande (voir le sud ouest ou la Bretagne et les acquéreurs anglais), voire d’un rationnement de l’offre. Mais il serait bien hardi d’expliquer la totalité de la hausse par ce biais.
Conclusion : l’immobilier, ça ne fait pas que monter. Parfois, ça baisse aussi.

Idée n°2 : « il vaut mieux être propriétaire que locataire ». Comme ça, même quand on emprunte, on paie des intérêts mais on a un capital à  la fin. Ce n’est pas forcément un bon calcul.

En réalité, c’est un problème classique de choix d’investissement. Celui qui loue peut très bien payer un loyer tout en investissant la somme que le propriétaire a lui placé dans son logement. En fonction des prix de l’immobilier, des charges respectivement supportées (dont les impà´ts ou l’entretien), des taux d’intérêt sur les crédits et d’autres paramètres (comme le bonheur de ne pas avoir à  participer à  une AG de copropriétaire), on peut très bien vivre toute sa vie en locataire et finir plus riche qu’un propriétaire. Au fond, on voit mal pourquoi le raisonnement appliqué à  une résidence principale n’est pas appliqué à  une résidence secondaire : hormis évidemment la possibilité de ne pas partir toujours au même endroit, pourquoi tant de gens paient des locations chaque année ?

Finalement, cet argument populaire ne s’explique pas seulement par un calcul financier, mais par un certain nombre d’arbitrages, liés aux préférences en matière de risque et de goà»ts (tel que « c’est sympa d’être chez soi »). Les conditions de financement et d’accès au crédit immobilier peuvent peut-être aussi être évoquées. Il est plus facile d’emprunter pour financer l’immobilier que pour constituer un portefeuille d’actifs variés, quand on démarre avec un capital zéro. Mais cela ne suppose pas pour autant qu’il serait impossible une fois le crédit soldé de revendre sa résidence principale et investir ailleurs en (re)devenant locataire. Bref, il y a un tas de bonnes raisons qui justifient d’acquérir une résidence principale plutà´t que de louer, mais ce ne sont pas des raisons de « bon père de famille ». Le bon père de famille constituera un portefeuille diversifié, incluant une part d’immobilier, et une part seulement.

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