![\"\"](\"\/econoclaste\/wp-content\/uploads\/2006\/09\/sdf.jpg\")
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L’immobilier est un sujet d\u00e9primant pour l’analyse \u00e9conomique, surtout par les temps qui courent. Comme le disait Krugman il y a quelques ann\u00e9es<\/a>, c’est l’un des sujets qui illustre le mieux l’aphorisme d’Alan Blinder : \u00ab\u00a0les \u00e9conomistes ont le moins d’influence en mati\u00e8re de politique dans les domaines qu’ils connaissent le mieux et sur lesquels ils sont tous d’accord; ils ont le plus d’influence dans les domaines qu’ils connaissent le moins et sur lesquels ils sont en plus grand d\u00e9saccord\u00a0\u00bb. La r\u00e9cente affaire des \u00ab\u00a0Don quichotte\u00a0\u00bb ne fait qu’illustrer ce probl\u00e8me jusqu’\u00e0 la caricature.<\/p>\n L’immobilier, c’est d\u00e9primant, mais c’est aussi pratique : les sympt\u00f4mes des probl\u00e8mes sont tellement \u00e9vidents, identifiables, qu’il n’est pas n\u00e9cessaire d’aller chercher tr\u00e8s loin les explications tant elles sont \u00e9videntes – du moins lorsqu’on est pass\u00e9 par le classique exercice d’application de la loi de l’offre et de la demande au march\u00e9 immobilier, que l’on trouve dans tous les bons manuels de premi\u00e8re ann\u00e9e. Citant l’exemple des probl\u00e8mes d’immobilier \u00e0 San Francisco, Krugman<\/a> expliquait (ma traduction) :<\/p>\n L’analyse du contr\u00f4le des loyers est l’un des sujets les mieux compris de toute l’\u00e9conomie, et – du moins, parmi les \u00e9conomistes – l’un des moins sujets \u00e0 controverses. En 1992 un sondage de l’American Economic Association a montr\u00e9 que 93% de ses membres \u00e9taient d’accord avec la phrase \u00ab\u00a0un plafond sur les loyers r\u00e9duit la qualit\u00e9 et la quantit\u00e9 des logements\u00a0\u00bb. Presque tous les manuels de premi\u00e8re ann\u00e9e contiennent une \u00e9tude de cas du contr\u00f4le des loyers, utilisant ses effets pervers pour illustrer les principes de l’offre et de la demande. Des loyers invraisemblablement hauts dans les appartements \u00e0 loyer non plafonn\u00e9, parce que les locataires d\u00e9sesp\u00e9r\u00e9s n’ont nulle part o\u00f9 aller? Et l’absence de constructions nouvelles, malgr\u00e9 ces loyers \u00e9lev\u00e9s, parce que les propri\u00e9taires craignent une extension des contr\u00f4les? Pr\u00e9visible. Des relations tr\u00e8s mauvaises entre propri\u00e9taires et locataires, avec une course aux armements entre des strat\u00e9gies de plus en plus \u00e9labor\u00e9es pour chasser les locataires – d\u00e9crites de fa\u00e7on surprenante comme des \u00ab\u00a0films d’horreur du march\u00e9 libre\u00a0\u00bb – et une prolif\u00e9ration de r\u00e8glementations visant \u00e0 contrer ces strat\u00e9gies? Pr\u00e9visible. Et la fa\u00e7on dont ces r\u00e8glementations jettent les gens les uns contre les autres – le directeur du bureau d’arbitrage et de stabilisation des loyers de San Francisco a constat\u00e9 \u00ab\u00a0qu’il n’y a personne dans cette ville qui aie confiance en quelqu’un d’autre, y compris ses propres grands-parents\u00a0\u00bb c’est pr\u00e9visible aussi.<\/em><\/p>\n Pourquoi l’immobilier co\u00fbte-t-il si cher, et a-t-il autant augment\u00e9 ces derni\u00e8res ann\u00e9es? On ne manque pas d’explication. Un faible niveau des taux d’int\u00e9r\u00eat qui encourage l’acquisition de logements \u00e0 cr\u00e9dit; l’augmentation du nombre de familles monoparentales; une dose de sp\u00e9culation (l’anticipation de hausses de prix futures conduisant \u00e0 acheter d\u00e8s aujourd’hui; des facteurs sociologiques et psychologiques plus complexes<\/a>. Le point commun entre ces diff\u00e9rents facteurs, c’est qu’ils n’expliquent pas la hausse du prix des logements, mais la hausse de la demande; comment se fait-il que, suite \u00e0 des hausses de prix de l’immobilier consid\u00e9rables, on n’assiste pas \u00e0 une hausse cons\u00e9quente du nombre des constructions pour satisfaire cette demande suppl\u00e9mentaire?<\/p>\n C’est la question que se sont pos\u00e9s Edward Glaeser et Joseph Gyourko pour expliquer la dynamique r\u00e9cente des prix de l’immobilier aux USA<\/a> : comment expliquer que le prix des logements ait augment\u00e9 consid\u00e9rablement dans certaines zones, et pas dans d’autres? Leur analyse est sans \u00e9quivoque : la hausse de la demande ne suffit pas \u00e0 expliquer la hausse des prix de l’immobilier. Celle-ci provient pour l’essentiel de r\u00e8glementations restreignant les nouvelles constructions dans des zones bien pr\u00e9cises. L\u00e0 ou ces r\u00e8glementations sont absentes, l’immobilier reste \u00e0 un prix \u00ab\u00a0standard\u00a0\u00bb (correspondant au prix du terrain + le co\u00fbt de la construction + un profit raisonnable pour le constructeur); lorsqu’elles sont pr\u00e9sentes le prix des logements s’\u00e9loigne de fa\u00e7on significative de cette r\u00e9f\u00e9rence.<\/p>\n A l’aide de ces analyses, il n’est alors pas difficile de comprendre la situation du march\u00e9 immobilier en France<\/a>. Loin d’\u00eatre le r\u00e9sultat d’un m\u00e9canisme de march\u00e9 sans \u00e2me qui broie les faibles ou autres balivernes, elle est le fruit parfaitement pr\u00e9visible du choc entre une hausse de la demande et des r\u00e8glementations et actions publiques qui ont sur les prix de l’immobilier le m\u00eame effet que l’utilisation d’un extincteur rempli d’essence sur un incendie. Le contr\u00f4le des loyers et sa cohorte de cons\u00e9quences, un maquis r\u00e8glementaire qui emp\u00eache d’expulser un locataire et cr\u00e9e une course aux armements entre propri\u00e9taires et l\u00e9gislateur, des locataires devant fournir des justificatifs \u00e0 n’en plus finir et devant faire la roue devant des propri\u00e9taires pour trouver un logement, alors que la qualit\u00e9 moyenne des logements et leur superficie se d\u00e9grade, des relations ex\u00e9crables entre propri\u00e9taires et locataires, sur fond de p\u00e9nurie de logements? Nous avons cela. On pourrait y ajouter une fiscalit\u00e9 syst\u00e9matiquement favorable \u00e0 l’achat de logement et pas \u00e0 la location, qui fige encore un peu plus les gens dans un logement – incitations fiscales qui ont \u00e9t\u00e9 augment\u00e9es<\/em> alors m\u00eame que le prix des logements augmentait d\u00e9j\u00e0 beaucoup; des r\u00e8gles qui changent<\/a> sous le pr\u00e9texte de \u00ab\u00a0prot\u00e9ger les locataires\u00a0\u00bb (voir aussi optimum<\/a> sur la question).<\/p>\n Les r\u00e8glementations limitant les constructions? On nage dedans. dans les grandes villes, l’interdiction de fait de construire en hauteur limite de fait le nombre de logements disponibles. S’y ajoutent, de fa\u00e7on plus insidieuse, les limitations \u00e0 la circulation automobile dans les centre-ville. Ed Glaeser<\/a>, toujours lui, a montr\u00e9 que la croissance de la population des agglom\u00e9rations et la forme prise par celle-ci \u00e9tait directement d\u00e9termin\u00e9e par l’acc\u00e8s des automobiles en ville. La voiture permet en effet aux classes moyennes de s’installer partout aux alentours de la ville (pas seulement le long des voies de circulation des transports en commun) leur permettant d’acc\u00e9der \u00e0 des logements plus confortables et r\u00e9duisant la pression sur les prix des logements dans les centre-ville. Le p\u00e9ri-urbain n’est peut-\u00eatre pas tr\u00e8s beau, mais l’alternative, c’est l’augmentation de la densit\u00e9 de la population dans les centres des villes, donc la construction en hauteur si la surface disponible est limit\u00e9e; si la possibilit\u00e9 de construction est restreinte, les prix explosent de fa\u00e7on parfaitement pr\u00e9visible.<\/p>\n Faut-il bl\u00e2mer les politiques? En partie, mais pas seulement. Ils ne font, apr\u00e8s tout, que suivre les demandes de leurs \u00e9lecteurs. L’\u00e9lecteur parisien a un int\u00e9r\u00eat direct \u00e0 toutes les politiques qui \u00e9l\u00e8vent la valeur de son logement (puisqu’il le poss\u00e8de d\u00e9j\u00e0) comme la limitation des constructions (surtout celle de logements sociaux), la limitation de la circulation automobile (qui p\u00e8se sur les banlieusards); le contr\u00f4le des loyers est lui l’exemple parfait de la mauvaise politique qui subsiste sous l’effet de groupes de pression, en avantageant une minorit\u00e9 agissante au d\u00e9triment d’une majorit\u00e9 qui ne peut s’exprimer (puisqu’elle en est r\u00e9duite \u00e0 aller vivre, et voter, ailleurs). Par ailleurs, la construction publique de logements sociaux reste irr\u00e9m\u00e9diablement attach\u00e9e dans l’esprit du public \u00e0 ces grands ensembles – Minguettes, Val Fourr\u00e9, Quartiers Nord – qui entretiennent plus souvent la rubrique des faits divers violents que les pages de \u00ab\u00a0maisons et jardins\u00a0\u00bb : ces fruits des politiques publiques des ann\u00e9es 50, dont les effets d\u00e9l\u00e9t\u00e8res se font encore sentir 50 ans plus tard, ont cr\u00e9\u00e9 un d\u00e9go\u00fbt durable de la part de la population pour ce type d’habitat.<\/p>\n De l’abb\u00e9 Pierre dans les ann\u00e9es 50 aux Don Quichotte aujourd’hui, nous disposons de plus de 50 ans d’une vaste \u00e9tude de cas des cons\u00e9quences de l’interventionnisme public en mati\u00e8re de logement. Le fait que 50 ans, et des milliards d’euros plus tard, on se retrouve dans une situation similaire, constitue l’un des d\u00e9saveux les plus impitoyables que l’on puisse faire vis \u00e0 vis de l’action publique pour l’immobilier. Et quelle est, 50 ans plus tard, la r\u00e9ponse au probl\u00e8me? Un peu plus de la m\u00eame chose, une nouvelle couche d’interventionnisme, cette fois-ci sous la forme d’un \u00ab\u00a0droit\u00a0\u00bb \u00e0 la fois inutile et incompr\u00e9hensible (Versac a synth\u00e9tis\u00e9 ici<\/a> et ici<\/a> l’analyse des juristes de lieu commun<\/a> sur le sujet). C’est que par id\u00e9ologie ou par int\u00e9r\u00eat, personne ne veut prendre acte des vraies raisons de la crise du logement, m\u00eame pas ceux qui en sont les premi\u00e8res victimes. Dans 10 ans, on aura encore des happenings de SDF dans les rues; et la farandole pourra recommencer. La conclusion appartient \u00e0 Krugman<\/a> :<\/p>\n So now you know why economists are useless: when they actually do understand something, people don’t want to hear about it.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" L’immobilier est un sujet d\u00e9primant pour l’analyse \u00e9conomique, surtout par les temps qui courent. 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